更新時(shí)間:2019/10/20
業(yè)委會(huì)成員可以拿津貼。國(guó)家并未對(duì)業(yè)委會(huì)成員津貼標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定,主要根據(jù)業(yè)委會(huì)成立時(shí),業(yè)主大會(huì)如何討論商議。
如《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》給出了肯定的答案。根據(jù)該條例第三章第二十五條的規(guī)定,業(yè)主大會(huì)討論決定事項(xiàng)第九條為:業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用,以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn)。
也就是說(shuō),業(yè)委會(huì)成員的津貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn),需要全體業(yè)主同意。
以下是物業(yè)管理知識(shí)問(wèn)答六十條,總有一條是你關(guān)心和想要了解的!
1.什么是業(yè)主?
廣義的業(yè)主是指房屋所有權(quán)人,狹義的業(yè)主是指產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證書上的登記人。
通常說(shuō)業(yè)委會(huì)候選人,是指狹義的業(yè)主。
參考資料:《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》。
2.收房時(shí)開(kāi)發(fā)商需要向業(yè)主提供哪些法律文件?
原則上,收房時(shí)業(yè)主應(yīng)當(dāng)查看開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供的“三書一證一表”,“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》,“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》,“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。
但目前一般是具有兩書一表,即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》,就符合交房條件。
3.房屋竣工驗(yàn)收指的是什么?
開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中一般都將竣工驗(yàn)收合格作為交房條件,但何為竣工驗(yàn)收合格?開(kāi)發(fā)商往往把自己組織的五方驗(yàn)收作為驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn),甚至在補(bǔ)充協(xié)議中約定將五方驗(yàn)收作為交房條件。
其實(shí)這是得不到法律認(rèn)可的。
依據(jù)《消防法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定,房屋交付,必須取得消防驗(yàn)收合格證和竣工驗(yàn)收備案表,方能交付。
4.《竣工驗(yàn)收備案表》有什么作用?
一般情況下,開(kāi)發(fā)商能提供竣工備案表,說(shuō)明房屋主體質(zhì)量是合格的,如果有足夠的證據(jù)證明其確實(shí)不合格,是可以推翻的。
5.有《竣工驗(yàn)收備案表》,但房屋有重大質(zhì)量問(wèn)題怎么辦?
業(yè)主收房、驗(yàn)房對(duì)房屋質(zhì)量有疑義時(shí),可以申請(qǐng)質(zhì)監(jiān)站或其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定,如果鑒定主體結(jié)構(gòu)不合格,即使開(kāi)發(fā)商能提供《竣工驗(yàn)收備案表》,業(yè)主也有權(quán)拒絕收房。
6.房屋存在質(zhì)量瑕疵,業(yè)主如何處理?
房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質(zhì)量瑕疵,業(yè)主在收房時(shí),應(yīng)當(dāng)列出問(wèn)題清單,要求開(kāi)發(fā)商限期整改,整改期間由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。
如果拒不整改,業(yè)主可以自己整改,費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
如果開(kāi)發(fā)商拒不整改,給業(yè)主造成相應(yīng)損失的,有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償。
7.合同約定延期交房違約金太低,業(yè)主如何取得合理違約賠償?
現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中將延期交房的違約金約從范本的每日按總價(jià)款的萬(wàn)分之一到三,約定為無(wú)論多長(zhǎng)時(shí)間都只賠總價(jià)款的萬(wàn)分之一,甚至萬(wàn)分之0.5,這樣的約定是顯失公平的。
業(yè)主可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,協(xié)商不成可以提起訴訟。
司法實(shí)踐中一般會(huì)確認(rèn)這種約定無(wú)效,按日計(jì)算違約金,也可以視為沒(méi)有約定,按同期貸款利息計(jì)算違約金。
8.房產(chǎn)證、國(guó)土證遲遲辦不下來(lái),業(yè)主該如何維權(quán)?
開(kāi)發(fā)商延期辦證,但合同約定的違約金過(guò)低,有的甚至約定為無(wú)論違約多長(zhǎng)時(shí)間都只賠總價(jià)款的百分之一。
這樣的約定是顯失公平的,業(yè)主在訴訟中可以請(qǐng)求確認(rèn)約定無(wú)效,要求按日計(jì)算違約金,也可以視為沒(méi)有約定,按同期貸款利息計(jì)算違約金。
9.小區(qū)架空層(雜物間)是開(kāi)發(fā)商的嗎?
開(kāi)發(fā)商常常將規(guī)劃的架空層封閉后改建成車庫(kù)或雜物間,出售或出租牟利。
但規(guī)劃層高不超過(guò)2.2米的架空層,是不計(jì)容積率,不能單獨(dú)辦理權(quán)屬證書的。
根據(jù)“房隨地轉(zhuǎn),地隨房走”的不動(dòng)產(chǎn)處分原則,架空層(雜物間)的產(chǎn)權(quán)附屬于地面建筑物的產(chǎn)權(quán)。
10.開(kāi)發(fā)商能否將小區(qū)地下車位出售給非業(yè)主?
不能。因?yàn)椤段餀?quán)法》明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”
“首先滿足業(yè)主需要”對(duì)于建設(shè)單位而言,就是必須按規(guī)劃配置比例,將車位處分給業(yè)主,不能賣給非業(yè)主。
11.開(kāi)發(fā)商能不能將小區(qū)地下車位出售(出租)給一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主?
不能。小區(qū)地下車位的規(guī)劃有合理配置比例,是與小區(qū)房屋戶數(shù)相對(duì)應(yīng)的,不能集中處分給少數(shù)業(yè)主。
如目前長(zhǎng)沙的小區(qū)住宅小區(qū)的車位與房屋套數(shù)的配置比例是0.8:1,原則上應(yīng)盡可能的滿足每個(gè)業(yè)主使用需求,不能只滿足少數(shù)業(yè)主的需求,更不應(yīng)該對(duì)業(yè)主以外的人出售。
12.小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由誰(shuí)定價(jià)?
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的規(guī)定,小區(qū)停車收費(fèi)已經(jīng)放開(kāi),不再由政府定價(jià),凡已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)停車收費(fèi)定價(jià)由業(yè)委會(huì)經(jīng)由業(yè)主大會(huì)決定。
13.開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施,業(yè)主有權(quán)要求整改嗎?
按設(shè)計(jì)規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施是開(kāi)發(fā)商的義務(wù),如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按設(shè)計(jì)規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施,業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)建相關(guān)施設(shè),如果補(bǔ)建條件已經(jīng)不具備,業(yè)主有權(quán)向開(kāi)發(fā)商索賠。
14.物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有?
物業(yè)管理用房由全體業(yè)主所有,主要用于物業(yè)管理辦公用房,物業(yè)管理配套用房和業(yè)委會(huì)辦公用房。
每個(gè)小區(qū)都必須按建筑總面積的一定比例,配備物業(yè)服務(wù)用房,這是開(kāi)發(fā)商的必須履行的義務(wù)。
15.保質(zhì)期內(nèi)業(yè)主如何提出維修要求?
保質(zhì)期內(nèi)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題,業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書面方式及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出維修要求,并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司簽收,一般情況下開(kāi)發(fā)商會(huì)直接或委托物業(yè)公司進(jìn)行維修。
如開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司維修的,應(yīng)要求物業(yè)公司出具開(kāi)發(fā)商授權(quán)或委托維修的證明。
16.開(kāi)發(fā)商未履行維修責(zé)任的后果如何?
如果開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司在質(zhì)保期內(nèi)未完全履行維修義務(wù),業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行維修義務(wù)。
即使過(guò)了質(zhì)保期業(yè)主仍然有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。
如開(kāi)發(fā)商在合理時(shí)間內(nèi)拒絕履行維修義務(wù),或者在緊急情況下,為避免更大損失,業(yè)主有權(quán)自行維修,保留好相關(guān)票據(jù),費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
如果開(kāi)發(fā)商拒不承擔(dān),業(yè)主可以通過(guò)訴訟方式向開(kāi)發(fā)商索賠。
17.什么是物業(yè)?
物業(yè)是指已經(jīng)交付使用的建筑物、設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。
18.什么是物業(yè)管理?
物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
19.什么是物業(yè)服務(wù)費(fèi)?
物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主(使用人)所收取的費(fèi)用。
20.物業(yè)服務(wù)不到位,業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?
一般情況下,單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)以物業(yè)服務(wù)不到位為由,拒交物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)不到位,業(yè)主可以成立業(yè)委會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督,要求物業(yè)企業(yè)限期整改,如物業(yè)企業(yè)整改后,服務(wù)仍不能達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的,業(yè)委會(huì)可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)企業(yè)。
21.物業(yè)公司可以用停水停電的方法催收物業(yè)費(fèi)嗎?
不可以。因?yàn),用電用水是居民?yīng)當(dāng)享受的基本生活權(quán)利,并不是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的合同內(nèi)容。
物業(yè)公司只是受水電部門委托代收水電費(fèi),沒(méi)有權(quán)力隨意停止供水供電。
業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的行為可以向供電、供電企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門舉報(bào)。
22.建筑物上物品脫落造成損失如何承擔(dān)責(zé)任?
建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
所有人、管理人或者使用人賠償后,有其他責(zé)任人的,有權(quán)向其他責(zé)任人追償。
23.高層建筑中拋擲物品造成的損失由誰(shuí)承擔(dān)?
從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害,難以確定具體侵權(quán)人的,除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。請(qǐng)參考閱讀:《侵權(quán)責(zé)任法》。
24.業(yè)主能否以樓上漏水為由拒交物業(yè)費(fèi)?
不能。樓上漏水屬于相鄰關(guān)系,樓下業(yè)主應(yīng)當(dāng)找樓上業(yè)主,要求其維修好漏點(diǎn),造成樓下業(yè)主損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失,物業(yè)公司(業(yè)委會(huì))可以組織協(xié)調(diào),提供樓上業(yè)主的聯(lián)系方式,如樓上業(yè)主拒不整改的,樓下業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法起訴。
25.業(yè)主家中失竊可以向物業(yè)索賠嗎?
要根據(jù)物業(yè)合同的規(guī)定來(lái)確定物業(yè)的責(zé)任。
如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有按物業(yè)服務(wù)合同要求提供安保服務(wù)或安保服務(wù)不符合要求,比如保安人數(shù)未按要求配置,巡查次數(shù)少、巡查范圍不到位,監(jiān)控設(shè)備不起作用,對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出及大件物品搬離小區(qū)未進(jìn)行登記等等,總之,要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未充分履行合同安保義務(wù)情況下,應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主失竊承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
26.業(yè)主停在地面的小車被損壞可以向物業(yè)公司索賠嗎?
如果業(yè)主的車是停放在劃定的車位上,并交納了相應(yīng)的費(fèi)用,物業(yè)公司未能盡到法定和約定義務(wù),應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
27.拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司要向我收違約金合理嗎?
如果業(yè)主無(wú)理拒絕交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司可以向業(yè)主收取不高于本金的違約金,如果業(yè)主有正當(dāng)理由,法院一般不會(huì)支持物業(yè)公司要求業(yè)主支付違約金的請(qǐng)求。
28.小區(qū)管理規(guī)約能得到法院的認(rèn)可嗎?
《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力,小區(qū)管理規(guī)約是業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。
是能得到法院認(rèn)可的,除非該規(guī)約違反了法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。
29.物業(yè)公司以拖欠物業(yè)費(fèi)為由起訴我,該怎么辦?
業(yè)主要積極收集物業(yè)公司未按合同約定提供服務(wù)或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)證據(jù),并要業(yè)委會(huì)或其他業(yè)主出庭證明物業(yè)公司未按合同約定服務(wù)或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn),請(qǐng)求法院駁回物業(yè)公司的請(qǐng)求或是降低物業(yè)費(fèi)。
如果物業(yè)公司服務(wù)不到位給業(yè)主造成損失的,業(yè)主可以提起訴訟要求物業(yè)公司賠償。
30.電梯應(yīng)該多久做一次檢測(cè)?過(guò)期未檢測(cè)應(yīng)該找誰(shuí)投訴?
電梯作為特種設(shè)備,事關(guān)業(yè)主生命安全,國(guó)家要求每年必須進(jìn)行一次檢測(cè),并將檢測(cè)結(jié)果的原件放置在電梯內(nèi),檢測(cè)不合格的不得使用。
申請(qǐng)電梯年檢是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù),如果物業(yè)企業(yè)過(guò)期未檢測(cè)電梯,業(yè)主可以找住建部門投訴物業(yè)企業(yè),要求住建部門進(jìn)行處罰。
31.物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該向業(yè)主小區(qū)公開(kāi)收支情況?應(yīng)該多久公開(kāi)一次?
物業(yè)管理實(shí)行包干制的小區(qū),物業(yè)公司沒(méi)有法定義務(wù)向業(yè)主公開(kāi)支收情況。
如果物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)企業(yè)向業(yè)主公開(kāi)支收情況的,公開(kāi)時(shí)間和次數(shù)按合同約定實(shí)施。
為督促物業(yè)公司公開(kāi)收支情況,還可以在合同中約定物業(yè)公司不履行公開(kāi)收支的違約處罰。
32.小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)保期是多久?過(guò)了質(zhì)保期維護(hù)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)?
小區(qū)公共設(shè)施的保質(zhì)期根據(jù)不同的部位和設(shè)備時(shí)間不同,建筑物基礎(chǔ)與建筑物設(shè)計(jì)使用年限一致,外墻是5年,水管2年,電梯、供電設(shè)施備等按合同約定或國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,保持期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商或供應(yīng)商維修,過(guò)了質(zhì)保期,小的維修由物業(yè)公司承擔(dān)費(fèi)用,中、大維修動(dòng)用維修基金。
33.小區(qū)有哪些公共收益?所有權(quán)歸誰(shuí)?
凡是利用小區(qū)共有部分、共用設(shè)備、設(shè)施經(jīng)營(yíng)取得的收益,都是小區(qū)公共收益,小區(qū)公共收益因小區(qū)的地理位置不同,業(yè)主共有建筑物和設(shè)施設(shè)施的多寡不同而變化,但其收益歸全體業(yè)主。
34.物業(yè)侵吞小區(qū)公共收益,應(yīng)該怎么辦?
物業(yè)侵占分小區(qū)的公共收益,業(yè)主可以向街道、社區(qū)、物監(jiān)部門舉報(bào),業(yè)委會(huì)成立后有權(quán)向物業(yè)公司追索。
35.什么是業(yè)主大會(huì)?業(yè)主大會(huì)有哪些權(quán)利?
業(yè)主大會(huì)是由小區(qū)全體業(yè)主組成的權(quán)利組織。
業(yè)主大會(huì)的權(quán)利是:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
36.什么是業(yè)委會(huì)?業(yè)委會(huì)的職責(zé)是什么?
業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主組織,負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的日常工作,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)業(yè)委會(huì)的職責(zé)是:
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
作為業(yè)主,你可以根據(jù)自己的實(shí)際情況,參加業(yè)委會(huì)選舉,參與和監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作。
37.都說(shuō)業(yè)主是小區(qū)的主人,這個(gè)主人有什么權(quán)利?
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
38.業(yè)委會(huì)有訴訟主體資格嗎?
根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》,業(yè)主委員會(huì)在若干涉及物業(yè)管理的訴訟中是具有主體資格的。
實(shí)際訴訟中,部分法院通常要求業(yè)委會(huì)參加訴訟的,應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或認(rèn)可。
39.政府相關(guān)部門有權(quán)解散業(yè)委會(huì)嗎?
業(yè)委會(huì)是業(yè)主自治的經(jīng)濟(jì)組織,只要依法依規(guī)選舉產(chǎn)生,依法依規(guī)開(kāi)展工作,政府相關(guān)部門無(wú)權(quán)散散業(yè)委會(huì)。
但業(yè)委會(huì)在工作存在違法違規(guī)的情形時(shí),政府相關(guān)部門有權(quán)予以指導(dǎo)和糾正,業(yè)委會(huì)不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的工作。
40.房產(chǎn)局不備案影響業(yè)委會(huì)的法律地位嗎?
房產(chǎn)局不備案不影響業(yè)委會(huì)的法律地位。
備案屬于告知性行為,不是行政審批,只要業(yè)委會(huì)是依法選舉產(chǎn)生,達(dá)到法定條件,就取得合法地位。
業(yè)委會(huì)沒(méi)有備案表,全國(guó)多數(shù)法院都通過(guò)審查其產(chǎn)生的選舉資料的完整性來(lái)作出認(rèn)可或否認(rèn),但長(zhǎng)沙地區(qū)的法院要求在備案表才認(rèn)可,這增加了業(yè)委委的義務(wù),增加了小區(qū)維權(quán)的難度。
41.業(yè)委會(huì)成員可以領(lǐng)取津貼嗎?
由于業(yè)委會(huì)是業(yè)主自治組織,業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用支出,業(yè)委會(huì)成員要為業(yè)委會(huì)的工作長(zhǎng)期地付出大量的時(shí)間、精力,可以領(lǐng)取相應(yīng)的工作津貼。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)?梢杂蓸I(yè)主分?jǐn)偅梢杂尚^(qū)的公共收益中列支。業(yè)委會(huì)成員津貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn),需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。
42.物業(yè)可以對(duì)小區(qū)地面停車收取費(fèi)用嗎?
物業(yè)公司對(duì)小區(qū)地面停車收費(fèi),應(yīng)在前期管理規(guī)約中約定,或征得過(guò)半業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)成立后,收取地面停車費(fèi)應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決同意。
43.地面停車免費(fèi)方式可取嗎?
小區(qū)地面停車是否免費(fèi),由業(yè)主大會(huì)(業(yè)委會(huì))根據(jù)小區(qū)的具體情況確定,如果停車位充分,鼓勵(lì)對(duì)業(yè)主實(shí)行停車免費(fèi),如果小區(qū)停車位緊張,可以適當(dāng)收費(fèi),以便合理管理和規(guī)范停車。
地上車位屬于全體業(yè)主,如完全不收費(fèi),勢(shì)必形成有車的業(yè)主侵蝕沒(méi)車業(yè)主的合法權(quán)益,理應(yīng)適當(dāng)收費(fèi);同時(shí),收取費(fèi)用可用于公共設(shè)施維護(hù),即體現(xiàn)公平,又能增加公共收益。
44.業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)就不能競(jìng)選(當(dāng)選)業(yè)委會(huì)委員嗎?
一般來(lái)說(shuō),交納物業(yè)費(fèi)與競(jìng)選(當(dāng)選)業(yè)委會(huì)委員沒(méi)有直接關(guān)系。
交納物業(yè)費(fèi)是基于物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。
《小區(qū)管理規(guī)約》或《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》如約定:欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不應(yīng)成為業(yè)委會(huì)候選人的,則欠費(fèi)業(yè)主不能成為業(yè)委會(huì)候選人。因?yàn)椤缎^(qū)管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》都是小區(qū)業(yè)主自我約束、自我管理的法律文件,對(duì)全體業(yè)主有約束力。
45.物業(yè)公司加收電梯費(fèi)合法嗎?
不合法,因?yàn)殡娞莸挠秒、日常維護(hù)等費(fèi)用都包含在物業(yè)費(fèi)中,電梯如需大中維修,要依法定程序動(dòng)用維修資金。
46.老物業(yè)以物業(yè)費(fèi)未結(jié)清為由,拒絕退出小區(qū)怎么辦?
物業(yè)服務(wù)合同到期,業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與新的物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同后,老物業(yè)不得以物業(yè)費(fèi)未結(jié)清為由,拒絕退出。
如果拒絕退出,一是業(yè)主有權(quán)拒絕向老物業(yè)公司交物業(yè)費(fèi),二是向物業(yè)管理部門反映,要求對(duì)老物業(yè)公司予以查處,三是向人民法院起訴,要求老物業(yè)退出。
但業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)合同時(shí)通過(guò)懲罰性條款和引入第三方監(jiān)管的方式來(lái)應(yīng)對(duì)和處理新老物業(yè)交接問(wèn)題。
47.物業(yè)對(duì)業(yè)主家中維修項(xiàng)目可否收費(fèi)?
可以。但應(yīng)當(dāng)公示收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或與業(yè)主協(xié)商有償收費(fèi)。
48.前期物業(yè)合同自業(yè)委會(huì)成立后即自動(dòng)終止了嗎?
前期物業(yè)合同不是自業(yè)委會(huì)成立后自動(dòng)終止,而是業(yè)委會(huì)成立后與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)合同終止。
49.物業(yè)公司以暫停服務(wù)手段要求漲物業(yè)費(fèi)怎么辦?
物業(yè)公司以暫停服務(wù)手段要求漲物業(yè)費(fèi)的行為既違法,又違規(guī)。業(yè)委會(huì)應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng),同時(shí)做好相應(yīng)準(zhǔn)備,以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)情況。業(yè)委會(huì)可以要求物業(yè)公司進(jìn)行整改,如果整改達(dá)不到要求或物業(yè)公司拒不進(jìn)行整改的,業(yè)委會(huì)也可以直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解除物業(yè)合同,解聘物業(yè)公司。
業(yè)委會(huì)可以在簽訂物業(yè)合同時(shí)通過(guò)懲罰性條款和引入第三方監(jiān)管的方式加強(qiáng)對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。
50.開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向業(yè)委會(huì)移交物業(yè)資料嗎?物業(yè)資料包括哪些?
因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)交接時(shí),小區(qū)還沒(méi)有業(yè)委會(huì),因些《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
51.小區(qū)垃圾是由物業(yè)公司清運(yùn)的嗎?
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,已經(jīng)不再向物業(yè)公司收取垃圾清運(yùn)費(fèi),而是向業(yè)主直接收取。
52.小區(qū)更換前期物業(yè)要取得開(kāi)發(fā)商同意嗎?
不需要。更換物業(yè)公司是法律法規(guī)賦予業(yè)主大會(huì)的權(quán)利,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)干涉。
53.前期物業(yè)合同未到期,就不能更換物業(yè)公司嗎?
可以更換。
目前,有的開(kāi)發(fā)商為了牟取利益,將前期物業(yè)合同定的時(shí)間很長(zhǎng),并且以前期物業(yè)合同未到期為由,阻礙業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)公司。
根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同后,則前期物業(yè)合同終止。
54.老舊小區(qū)未安裝監(jiān)控是物業(yè)公司的責(zé)任嗎?
不是。物業(yè)公司相當(dāng)于小區(qū)管家,他沒(méi)有義務(wù)為小區(qū)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。
55.社區(qū)可以代替業(yè)委會(huì)招標(biāo)選聘物業(yè)嗎?
選聘物業(yè)公司是《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利,一般情況下社區(qū)不能代替業(yè)委會(huì)招標(biāo)選聘物業(yè)公司。
如果因?yàn)榭陀^原因未選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì),或業(yè)委會(huì)成員不足半數(shù)的,在新的業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生前,社區(qū)居委會(huì)可以代行業(yè)委會(huì)的職責(zé)。
如在物業(yè)公司突然退出小區(qū)時(shí),社區(qū)還可以臨時(shí)選聘物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)提供服務(wù)。
56.什么情況下業(yè)主可以自治?
一般情況下小區(qū)規(guī)模比較小,戶數(shù)不多,只有數(shù)百戶,業(yè)主權(quán)利意識(shí)強(qiáng),參與小區(qū)事務(wù)積極性高,有比較好的自治團(tuán)體的,經(jīng)小區(qū)業(yè)主共同決定,可以開(kāi)展物業(yè)自管,在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代,通過(guò)科技的助力,很多大小區(qū)也嘗試物業(yè)自治,并且取得了很好的效果。
57.積極參與籌備業(yè)委會(huì),可是有人背后說(shuō)我“無(wú)利不趕早”怎么辦?
成立業(yè)委會(huì)是一件有利于整個(gè)小區(qū)集體利益的大事,而任何一件事情涉及到集體利益的時(shí)候,總會(huì)有各種各樣的反對(duì)聲音,有的甚至是“賊喊捉賊”。
俗話說(shuō):身正不怕影子斜,所以應(yīng)該放平心態(tài),堅(jiān)持正義。
只要你堅(jiān)持公益原則,堅(jiān)持奉獻(xiàn)精神,要相信群眾眼睛是雪亮的,日子久了業(yè)主們一定會(huì)看到你的仁心!
58.物業(yè)招標(biāo)完成了,新物業(yè)不積極參與交接怎么辦?
業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)提前預(yù)防這一問(wèn)題的出現(xiàn),在物業(yè)合同中約定,交接工作由新老物業(yè)直接交接,業(yè)委會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督,約定合理時(shí)間內(nèi)不能完成交接,業(yè)委會(huì)有權(quán)解除合同。
59.業(yè)委會(huì)如何申請(qǐng)組織機(jī)構(gòu)代碼證?如何開(kāi)通對(duì)公賬戶?
業(yè)委會(huì)可以持備案通知和主任的身份證到長(zhǎng)沙市技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督局申請(qǐng)機(jī)構(gòu)代碼證,取得機(jī)構(gòu)代碼證后。憑備案通知和代碼證即可在銀行開(kāi)辦對(duì)公賬戶。
60.小區(qū)結(jié)建人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)歸誰(shuí)享有?
《人民防空法》規(guī)定了“誰(shuí)投資,誰(shuí)受益”的原則。開(kāi)發(fā)商的投資成本隨著商品房的銷售,都轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主,在商品房開(kāi)發(fā)的第三階段,開(kāi)發(fā)商的權(quán)利已經(jīng)用盡,業(yè)主才是整棟建筑區(qū)劃的真正投資者。
因此,地下人防工程的使用權(quán)和收益權(quán),理所當(dāng)然歸業(yè)主所有。